Las estrategias de inversión inmobiliaria están en auge en el mercado español, especialmente en el segmento residencial. El volumen de inversión creció un 22% en el primer semestre de 2025, según datos de CBRE. Esta tendencia también se refleja en una revalorización récord de la vivienda, que superó el 12% en los primeros meses de 2025, la mayor subida en los últimos años, de acuerdo con el INE.
En un mercado inmobiliario marcado por el crecimiento y el dinamismo, conocer las estrategias de inversión más consolidadas, resulta clave para entender cómo se generan oportunidades. Además, en este artículo analizaremos en detalle obra nueva y flipping, explorando sus principales características en el contexto actual del mercado.
Estrategias de inversión inmobiliaria: ¿qué son y cuáles son las más representativas?
Las estrategias de inversión inmobiliaria son fórmulas diseñadas para generar ingresos a través de la venta o alquiler de propiedades. Estas estrategias se diferencian principalmente según el nivel de riesgo asumido, el grado de implicación operativa y el horizonte temporal de la inversión. A continuación, vamos a explorar las principales tipologías -core, core plus, value add, senior debt y opportunistic- para entender cómo se posicionan en el mercado actual y el enfoque que pueden ofrecer según el perfil del activo y los objetivos del inversor.
Senior Debt
El inversor actúa como prestamista, financiando proyectos inmobiliarios a cambio de una rentabilidad fija y con garantía hipotecaria sobre el activo. Tiene prioridad de cobro frente a otros acreedores y menor exposición al riesgo operativo. Es una fórmula orientada a preservar el capital, con retornos estables y riesgo controlado.
Core
Enfoque más conservador basado en activos consolidados, con inquilinos solventes y contratos a largo plazo. Es ideal para preservar capital y generar rentabilidad predecible sin necesidad de gestión activa. Prioriza la estabilidad frente al crecimiento, con retornos bajos pero constantes.
Core plus
Apunta a activos con buena ubicación y calidad, pero con margen de optimización: mejoras de gestión, actualización de rentas o pequeñas reformas. Requiere algo de intervención, pero sin asumir riesgos estructurales o urbanísticos. Es una estrategia de riesgo moderado, que permite mejorar el rendimiento del activo sin necesidad de una transformación profunda.
Value add
Consiste en la adquisición de propiedades de segunda mano que requieren rehabilitación o mejoras. El objetivo principal es aumentar su valor mediante reformas, lo que permite obtener un retorno de inversión más elevado al vender o alquilar el activo una vez optimizado. Una de las variantes más extendidas de esta estrategia es el flipping, que consiste en adquirir una propiedad, reformarla y revenderla en un corto periodo de tiempo.
En un mercado tensionado por la escasez de oferta, las trabas de licencias y el aumento de costes de construcción, esta estrategia gana protagonismo al aprovechar el parque inmobiliario existente y generar una revalorización a través de reformas.
Opportunistic
Estrategia orientada a generar rentabilidad a través de operaciones complejas como desarrollos de obra nueva, activos con problemas legales o financieros, situaciones de distress u ocupación. Requieren de una gestión intensiva, plazos más largos y una alta tolerancia al riesgo, pero también puede ofrecer retornos muy superiores al promedio del mercado. Es una estrategia propia de inversores experimentados, con capacidad operativa y visión a largo plazo, generalmente inaccesible para el inversor final.
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Comparativa entre estrategias de inversión inmobiliaria: obra nueva y flipping
En este artículo nos centraremos en obra nueva, vinculada a la estrategia opportunistic, y flipping, encuadrada dentro del enfoque value add. Ambas destacan por su rentabilidad más elevada en el contexto actual, frente a estrategias más conservadoras. Ya sea mediante la promoción de nuevos desarrollos o la transformación de inmuebles existentes, estas estrategias permiten aprovechar oportunidades con alto potencial.
Obra nueva |
Flipping |
|
Coste de adquisición |
Más bajo, ya que se adquiere suelo en lugar de un inmueble construido, lo que reduce el coste inicial y permite generar valor a través del desarrollo desde cero. |
Más elevado que en obra nueva, ya que se trata de activos existentes ubicados en zonas consolidadas con un valor de mercado definido. No obstante, al no estar reformados, su precio de adquisición suele situarse por debajo del valor de mercado local. |
Rentabilidad (ROI) |
Más alta y a largo plazo. |
Moderada a elevada en el corto y medio plazo. |
Riesgos vinculados a licencias y trámites |
Mayor riesgo asociado a la complejidad de los trámites administrativos y la obtención de licencias. |
Menor riesgo, ya que se trabaja sobre activos ya existentes que, en la mayoría de casos, cuentan con uso residencial o comercial consolidado. |
Tiempo de ejecución |
La obtención de licencias y trámites administrativos requiere más tiempo y, al tratarse de una construcción desde cero, los plazos suelen extenderse entre 24 y 36 meses. |
Los procesos son significativamente más ágiles, ya que se actúa sobre activos existentes, con una duración total estimada de entre 6 y 18 meses. |
Ubicación |
Zonas más alejadas del centro por falta de suelo disponible. |
Se puede operar en zonas prime mediante la revalorización de inmuebles en áreas consolidadas. |
Resumen comparativa estrategias de inversión inmobiliaria
La elección entre obra nueva y flipping depende de diversos factores, como el presupuesto, la tolerancia al riesgo y los plazos de ejecución.
- Obra nueva: Ofrece rentabilidad alta, aunque conlleva plazos más largos debido a los trámites administrativos, la obtención de licencias y el proceso completo de construcción. Si bien el coste de adquisición inicial (suelo) suele ser inferior al de propiedades ya existentes, el resultado es una vivienda moderna, conforme a la normativa vigente que garantiza un producto final listo para estrenar
- Flipping: esta estrategia, basada en la rehabilitación de inmuebles, presenta un potencial de rentabilidad moderado a elevado en el corto y medio plazo. Al trabajar con propiedades ya construidas, reduce los riesgos asociados y permite una ejecución ágil, generalmente en un plazo de entre 6 y 18 meses. Además, facilita la actuación en zonas consolidadas y de alto valor. Un ejemplo de ello es la operación en Gran Vía, L´Eixample, gestionada íntegramente por balize, con una TIR del 22,07% en tan solo 5 meses. Puedes consultar más información aquí.
Ambas estrategias presentan enfoques distintos dentro del ámbito de la inversión inmobiliaria, y su elección dependerá del perfil y las preferencias de cada inversor. Quienes priorizan activos de nueva construcción y rentabilidades elevadas tienden a optar por obra nueva, mientras que quienes buscan agilidad operativo y retornos a corto o medio plazo encuentran en la estrategia value add una fórmula más dinámica.
No obstante, al margen de la estrategia empleada, el éxito de una inversión inmobiliaria reside en la capacidad de análisis riguroso en la fase de originación. Contar con un equipo especializado en real estate es determinante para diferenciar una operación oportunista de una inversión con fundamentos sólidos. En balize, por ejemplo, se analizan más de 20.000 activos al año, de las cuales solo entre 15 y 20 superan los criterios exigidos para presentarse a su club privado de inversores. Este nivel de filtrado permite identificar activos con alto potencial de revalorización, respaldados por una planificación técnica robusta y un control exhaustivo del riesgo.
Conclusión
El mercado inmobiliario en España se encuentra en un momento de auge, y las estrategias de inversión inmobiliaria —opportunistic, value add, core, core plus, y senior debt— ofrecen distintas formas de aprovechar este dinamismo.
Entre ellas, la obra nueva y el flipping destacan por su potencial de revalorización y por ofrecer retornos más elevados en comparación con las fórmulas más conservadoras. Ambas son viables para invertir en propiedades, pero su idoneidad dependerá de las prioridades, el capital disponible y el perfil de cada inversor.
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