Invertir en inmuebles sigue siendo una de las estrategias más populares para proteger el capital y generar ingresos a medio y largo plazo. El mercado inmobiliario español atraviesa una etapa de crecimiento sostenido, especialmente en el segmento residencial. El volumen de inversión mostró un aumento destacado, registrando un crecimiento del 22% en el primer semestre de 2025, según datos de CBRE.
Sin embargo, para que una inversión en inmuebles sea rentable, no basta con encontrar una propiedad bien ubicada o a buen precio. Hay un paso esencial que muchos inversores pasan por alto: revisar en profundidad el estado legal y técnico del inmueble antes de comprar. Este proceso de análisis previo —conocido como due diligence— permite detectar riesgos ocultos y tomar decisiones con mayor seguridad. En este artículo te explicamos qué aspectos y documentos necesarios debes revisar antes de comprar una vivienda con fines de inversión.
Aspectos legales clave al invertir en inmuebles
Uno de los aspectos más importantes al invertir en inmuebles, es asegurarse de que la operación cumple con todos los requisitos legales. Cualquier error en esta fase puede derivar en costes ocultos, conflictos jurídicos o incluso en la imposibilidad de utilizar la propiedad según lo previsto. Este análisis legal aplica tanto a viviendas individuales como a edificios completos, en caso de que la inversión esté orientada a activos de mayor tamaño o proyectos de rentabilidad conjunta.
Título de propiedad
Es fundamental verificar que el vendedor es el propietario legal del inmueble. Para ello, es necesario solicitar una nota simple registral que permite comprobar que la finca está correctamente inscrita y está libre de conflictos de titularidad. Esto aplica tanto a viviendas como a edificios completos. En estos últimos, además, conviene revisar que todas las unidades (viviendas, locales, garajes) estén correctamente registradas y a nombre del vendedor.
Cargas registrales
Es muy importante revisar si la vivienda tiene hipotecas, embargos, usufructos u otras limitaciones. Estas cargas pueden transmitirse al comprador si no se cancelan adecuadamente antes de firmar la compraventa. Para detectarlas, se consulta la nota simple registral actualizada. En operaciones de edificios completos, es importante revisar también cada elemento independiente ya que pueden tener cargas distintas o específicas.
Uso del suelo y normativa urbanística
Antes de comprar una vivienda, conviene asegurarse de que puede destinarse al uso previsto tras la compra (residencial, turístico, comercial, etc.). Algunas zonas tienen restricciones urbanísticas, limitaciones al alquiler turístico o condiciones específicas de uso que pueden afectar a la rentabilidad de la inversión.
Licencias y certificados
Se deben validar los documentos necesarios —tanto legales como técnicos— para asegurar una inversión en inmuebles exitosa:
Licencia de primera ocupación (LPO)
Acredita que el inmueble cumple con las condiciones para ser habitado o utilizado, según su uso previsto.
Certificado de eficiencia energética
Obligatorio en cualquier compraventa para indicar su nivel de consumo energético. Debe estar vigente porque su ausencia puede implicar sanciones o retrasos en la firma ante notaria. En caso de reforma, podrás emitir uno tras la obra, pudiendo mejorar la calificación y revalorización del inmueble.
Cédula de habitabilidad
Si aplica, este documento confirma que segun los parametros legales, la vivienda es apta para ser habitada.
Coincidencia de datos catastrales y registrales
Los datos del registro de la Propiedad, el Catastro y la realidad física deben coincidir. Si hay discrepancias, conviene resolverlas antes de escriturar
Deudas con la comunidad
Es recomendable solicitar al administrador de fincas un certificado de deuda que acredite que el inmueble está al corriente de pago de las cuotas de comunidad y que no hay derramas extraordinarias aprobadas.
¿Qué debes revisar a nivel técnico antes de invertir en inmuebles?
Un análisis técnico minucioso es esencial al invertir en inmuebles, ya que incluso propiedades aparentemente en buen estado pueden ocultar problemas que comprometan su valor a largo plazo. Estos son los puntos clave a evaluar:
Estado estructural del inmueble
Inspeccionar la integridad estructural del inmueble incluidos los cimientos, la fachada, los forjados y la cubierta. Los defectos estructurales —como grietas o fisuras— pueden requerir intervenciones costosas y poner en riesgo la viabilidad de la inversión.
En viviendas, basta con detectar posibles afectaciones visibles y, si hay dudas, consultar la ITE. En edificios completos, es necesaria una inspección técnica integral con apoyo profesional antes de cerrar la compra.
Instalaciones básicas
Verificar el estado de instalaciones de fontanería, electricidad, climatización y aislamiento térmico-acústico. Una instalación obsoleta o en mal estado puede requerir reformas costosas que afecten a la rentabilidad.
En viviendas conviene comprobar el estado general, la antigüedad de las instalaciones y si cumplen con la normativa actual. En un edificio completo, esta revisión debe extenderse a todas las unidades y zonas comunes (escaleras, contadores, bajantes, acometidas, cuarto de calderas, etc.), ya que los costes de actualización pueden ser elevados y afectar la viabilidad del proyecto.
Informe de la Inspección Técnica del Edificio (ITE)
Invertir en inmuebles ubicados en un edificio antiguo, implica el comprobar si la finca ha pasado la ITE y si el informe está en vigor. Esta revisión es obligatoria cuando el edificio alcanza una determinada antigüedad (aproximadamente 45 años en la mayoría de comunidades autónomas) y evalúa su estado de conservación, seguridad estructural, habitabilidad y salubridad, detectando deficiencias estructurales o funcionales y estableciendo si son necesarias obras de rehabilitación para cumplir la normativa.
Aunque la ITE no se aplica a viviendas individuales, si compras una unidad dentro de un edificio afectado, puedes solicitar el informe completo a la comunidad. Así conocerás si hay deficiencias pendientes o derramas que puedan afectar tu inversión. En el caso de edificios completos, la ITE es aún más relevante, ya que puede implicar obligaciones de intervención inmediata y afectar tanto el presupuesto como la planificación al invertir en inmuebles.
Eficiencia energética
El certificado de eficiencia energética informa sobre el consumo energético del inmueble y su nivel de emisiones. Una propiedad con una clasificación energética baja (F o G) puede implicar mayores costes operativos y menor atractivo en el mercado, mientras que mejorar la eficiencia energética puede aumentar su valor de mercado y atractivo para los inquilinos.
Viabilidad de reformas
Antes de comprar una vivienda, es clave verificar que las reformas previstas son técnicamente viables y legalmente autorizables según la normativa urbanística local. Las reformas no planificadas o mal ejecutadas pueden incrementar el coste total de la inversión. Consulta con un técnico o arquitecto la viabilidad urbanística de la intervención y solicita un informe básico de compatibilidad en el Ayuntamiento si hay dudas. Esta fase también requiere revisar todos los documentos necesarios para no encontrarse con impedimentos legales o técnicos durante la ejecución de la obra.
Conclusión
Una due diligence es uno de los factores clave para el éxito al invertir en inmuebles. Ser meticuloso en la revisión de los aspectos legales y técnicos de un activo es esencial para evitar riesgos y asegurar una inversión sólida y rentable.
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